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Wie Immobilienkredite abgesichert werden

Ob Sanierung oder Kauf: Zur Sicherung von Immobilienkrediten wird im Grundbuch zugunsten der Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht in Höhe der Darlehenssumme eingetragen - entweder in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek. Was sich dahinter verbirgt.

Ein Einfamilienhaus ist in die Jahre gekommen, eine umfassende Sanierung dringend notwendig. Doch dafür fehlt dem Eigentümer nicht selten das nötige Kapital. Wer nicht dafür gespart hat, braucht einen Immobilienkredit. Die Banken wollen in aller Regel von ihrem Kunden eine Sicherheit - entweder in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Beides sind Grundpfandrechte, die im Grundbuch in der Höhe der Darlehenssumme zugunsten des Kreditinstituts eingetragen werden.

«Damit ist die Bank berechtigt, die Immobilie verwerten zu dürfen, falls der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein sollte, die Raten des Kredits zurückzuzahlen», sagt John Semler. Er ist Gründer und Vorstand des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer sowie Inhaber des Baufinanzierungsunternehmens BaufiTeam in Sittensen. Im schlimmsten Fall droht dem Eigentümer die Zwangsversteigerung seines Objektes, wenn er die Kreditraten nicht mehr stemmen kann.

Hypothek und Grundschuld

Aber was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld - und welches dieser Grundpfandrechte kommt in aller Regel zum Zuge? «Der Begriff Hypothek wird häufig auch als ein Synonym für ein Hypothekendarlehen - sprich einen Immobilienkredit - verwendet», erläutert Sylvie Ernoult vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Ein Hypothekendarlehen ist eine langfristige Finanzierung, die durch eine Immobilie gesichert ist.

Eine Hypothek bezeichnet allerdings eigentlich eine Absicherung eines Darlehens im Grundbuch. Eine Hypothek ist dabei immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das heißt: Mit jeder Rückzahlungsrate sinkt ihre Höhe. Sie erlischt, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Eine Hypothek als Grundpfandrecht ist in der Praxis heute aber eher selten.

In aller Regel wird zur Sicherung der Kreditforderung im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, erklärt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf. Diese existiert unabhängig vom Darlehen. Sie wird zwar in der Höhe des aufgenommenen Kredits ins Grundbuch eingetragen. Allerdings reduziert sie sich nicht parallel zur Restschuld.

Ist das Darlehen abbezahlt, kann der Immobilienbesitzer beantragen, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Damit muss aber der Gläubiger, also die Bank, einverstanden sein.

Vor- und Nachteile

Der Vorteil einer Grundschuld: Die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe immer gleich. Damit kann sie auch als Sicherheit für ein neues Darlehen verwendet werden, erläutert Ernoult. Ist ein Teil der Schuld abgetragen, kann wieder ein neues Darlehen bis zur Höhe der Grundschuld aufgenommen werden.

Der Vorteil einer Hypothek: Durch die Besicherung im Grundbuch ist sie meist günstiger als ein Ratenkredit, erklärt Scherfling. Grundsätzlich ist es möglich, pro Objekt mehrere Hypotheken zu haben.

Der Nachteil: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Erhöht sich der Kreditbedarf, ist im Zweifel eine neue Hypothek nötig. Dafür fallen Kosten an - neben den Zins- unter anderem Notarkosten und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.

Ein weiterer Nachteil: «Ein Eigentümer kann ein Haus nicht verkaufen, solange Hypotheken im Grundbuch eingetragen sind», sagt Scherfling. Vor einem Verkauf müssen Hypotheken abgelöst werden, das Grundbuch muss diesbezüglich lastenfrei sein.

Notare und Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek nach deren Höhe und nach der Art der angefallenen Arbeiten. Grundlage sind die Gebührenordnungen der Notare und die Grundbuchgebühren. Wichtig zu wissen: «Notar- und Grundbuchgebühren sind an Dritte und nicht an die Bank zu zahlen», betont Ernoult. Daher sind sie nicht in den von der Bank ausgewiesenen Kosten des Kredits enthalten.

Alternativen

Es gibt auch noch andere Alternativen zu einem klassischen Immobilienkredit: «Häufig bieten große Arbeitgeber ihren Beschäftigten Darlehen an», sagt Semler. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber mit einer bestimmten Summe am Erwerb der Immobilie. Daneben haben die KfW-Förderbank sowie einige Investitionsbanken der Bundesländer verbilligte Darlehen im Angebot.

 

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